一季度：成都新房成交35142套，不如去年同期，但已开始“慢复苏”
文/成都商报-红星新闻记者 谢雯“一季度的最后一小时，在开门红的气氛中，把火锅吃了。”这是成都一品牌房企人士昨晚“晒”出的朋友圈。成都人习惯用吃火锅来表达内心的情绪，而对于所有的从业者而言，在经历去年下半年楼市的深度调整后，这份久违的开门红足以被记录。从昨天下午起，多家在蓉房企先后公布消息称一季度业绩超额完成。机构统计的成交数据也显示，3月成都新房成交15351套，一季度总共成交35142套，虽然仍低于去年同期的39784套，但已高于去年三季度的35089套和四季度的32474套。贝壳研究院成都分院院长付跃华表示，“筑底后，成都新房市场迎来‘慢复苏’态势。”35142套背后反弹是真，更是持续的分化何为，慢复苏？在业内人士看来，如果只从备案数据来看，成都1～3月新房成交分别为8479套、11312套和15351套，最直观的变化一是呈逐月上升的趋势，二是自去年下半年筑底后已开始反弹。但这一走势背后，包含着多重的分化：一、5.6万套与3.5万套二手房与新房的结构分化我们在回顾2022年成都楼市时曾说，去年是历史首次，成都二手房成交量151376套超过新房的143004套，步入存量房市场。其中，在去年一季度，新房成交39784套，还高于二手房的30809套；但从去年二季度起，情况开始反转。去年四季度，成都二手房成交39076套，是新房32474套的1.2倍；到了今年一季度，分化愈演愈烈，二手房成交量突破5.6万套，已是新房的约1.6倍。且从产品结构来看，二手房已进入以刚需和总价200万以内为主导的市场，新房则是以改善客群和总价340万+为“上车”门槛。这样的市场结构，注定新房市场热度回升将晚于二手房。这也是为什么体现在新房数据端上，成都是从2月中下旬开始，数据才开始有明显拉高的趋势；体现在客群的构成中，机构统计数据显示，超过7成客户为置换改善。二、100%去化与“体感”上的下探中心城区与远郊进一步分化大概半个月前，成都商报-红星新闻记者在城南一远郊大盘踩盘时，该项目负责人颇为无奈地讲起了到访少的“困境”：“我们这种项目本来就靠渠道带客增加到访，但主城市场行情变好后，中介更不愿意往远郊带客了……”抛弃佣金点数更高的远郊，也要投向主城，这看似是中介们的个人选择，但恰好揭露出中心城区与远郊销售端的分化。贝壳研究院成都分院院长付跃华透露称，目前主城库存去化周期为14.8个月，比去年四季度末缩短了1.8个月。尤其近期5+2区域的开盘概况来看，大部分项目开盘去化率都在7成以上。其中，建发·天府养云、锦江赋、中交统建锦江九章、四川师大TOD锦江府、华润置地鼎信长城·锦官和鸣、天健·麓湖天境等11个项目开盘去化率达到100%。从这些项目的地段来看，均集中于三圣乡-白鹭湾、青羊新城等主城区热门板块。部分主城开盘项目情况数据来源中原地产而对比远郊，从3月第一周开始，就有简阳的开发商表示，市场短期客户量不不足，到访的减少已从“体感”上明确显现。三、100 m²以下产品缩减与700万+产品热销深改类产品“支棱”起来正如上述所提到的，由于新房市场逐渐以改善为主，100 m²以下的产品份额在今年一季度进一步被主城项目缩减。我们注意到，2022年主城100 m²以下产品的成交占比约为14.37%，但到了一季度，仅有兴城人居·鎏林语等极个别项目推出了少量这一户型区间的产品，中心城区新房住宅成交套均面积已来到约133 m²。另一方面，仅看近10多天，包括锦江赋、麓湖生态城C19鸿鹄岸、锦江上院都推出了700万+，乃至破1000万的房源，且开盘均实现了100%的去化率，深改类产品在成都“支棱”起来。锦江上院开盘售罄中指研究院研究总监苏宇表示，700万+产品热销，一方面是城市能级提升后，深改人群基数的增多，认为今年是置换改善的好机会；二是更多的人在经历去年的调整后意识到，越是主城核心区拔尖的产品，抗风险能力越强。从一线城市的经验来看，新房市场向上时深改产品往往能率先走出独立的行情。后市预判：4月预计超20个项目入市，将保持谨慎乐观当“慢复苏”的一季度结束，成都楼市二季度又将如何表现？“市场既没有狂飙，也没有‘倒春寒’，就像今年闰二月比春天气温低了一点，但春天毕竟来了。”这是昨天万科董事会主席郁亮，对于全国整体市场的一番判断。落到成都，多位市场分析人士表示，成都基本面上将与郁亮的这番观点保持一致——谨慎乐观。乐观的是，信贷等购房政策持续宽松，同时，供应端口，成都4月预计有超20个项目入市，其中不乏西派少城、中洲·锦城湖岸、中交·鹭鸣九章、天府公园未来城等此前关注高就较高的项目。中交·鹭鸣九章规划意境图谨慎的是，他们认为，支撑2月和3月需求恢复最重要的因素是去年积压需求的集中释放，这一因素在二季度对市场的支撑作用将会边际转弱。中指研究院表示，“市场热度和增长动能在二三季度能否得到延续，主要还是取决于行业预期和信心的修复情况。”这些业内人士还提到了成都与其他城市在后续或呈现出的不同之处：在400～500万这一总价区间，真正进入“卷”产品力的周期，从普通改善步入品质改善。一位房企负责人提到，在过去近两年时间，由于“双限地”的实施，让房企在产品力上的发挥空间有限。但以最新的龙湖·云河颂为代表，标志着去年所拍卖的那批土地，正式入市。“对比这一项目与前两年的那些项目，已经可以看到在利润空间拉大后，房企在产品力上的蜕变。比如：其建面约143 m²的户型，实得面积已超过此前一些建面接近170 m²的产品。”龙湖滨江·云河颂实景图对于房企来说，这将更考验研发和设计能力；而对于购房者，这无疑是产品维度值得关注的变化。主编：余鸽副主编：赵述锦编辑：廖兴图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底
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