2023年一季度房企格局分化加剧，拿地榜TOP20仅6家民企，央国企扛起复苏大旗
爆雷房企的僵局，终于陆续劈开了口子。 去年龙光成功实现复牌后，今年以来出险房企有了新进展，复牌的名单陆续增加：佳兆业、景瑞控股、融创中国，恒大也与债权人特别小组成员签订三份重组支持协议。 房地产开发商进入了一个相对稳定的区间，截至4月中旬，终于没有再新增爆雷房企。 可惜不是所有出险房企都在积极自救。近日，第一家退市的爆雷房企诞生了，曾经的江西“黑马”新力控股，没有一丝挣扎，义无反顾地走向摘牌，“摆烂”摆得是登峰造极。 整体分化的格局没有根本改变。1-3月的拿地榜单中，TOP20里有12家央国企，2家为国资是大股东的混合所有制企业（绿城和万科），剩下仅6家为纯民营房企。 可以预见的是，今年大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。绝大多数民企无力扩张，主要精力用在了“保交楼”、保信用。 央国企扛起了恢复市场信心的大旗，在气势上与民企拉开了一大截。保利发展、招商蛇口分别喊出了“争第一”、“争前五”的口号；一向低调的中海，今年的销售目标要增长20%。 看似平稳的格局底下藏着一些变数，两家浙江房企闯进了一季度的拿地TOP10，一家杭州“巨头”滨江，一家“纽扣大王”伟星，它们是少数有胆量逆势豪赌地产的企业。气场很强的央国企，并没有开城拓地的精力，他们越来越聚焦在20来个热点城市，竞争逐渐白热化。 一个可能比2022年变数更多的乱纪元来了。谁在撤退？谁在扩张？ 2022年的全国房地产开发投资额从上年的14万亿掉到了13万亿（国家统计局数据），下降幅度是10%。百强房企全年销售操盘金额6.5万亿，同比降低41.6%（克而瑞数据），市场份额从上一年的49.9%掉到了47.5%（中指研究院数据）。 从上述数据可以看出，全行业收缩的大环境下，规模越大的房企收缩得越厉害。这与业内的观感是一致的，规模房企触角更长，因而风险更大、更容易深陷负增长困局。 非国资房企在2023年大的趋势还是缩表。从中指研究院统计的2023年一季度拿地销售排行来看，规模房企里，仅有龙湖的销售和拿地规模相当。碧桂园、融创、美的置业、旭辉、卓越集团、雅居乐、远洋、世茂、中南置地、合生创展等拿地面积为0。万科、金地、新城、合景泰富等拿地规模远小于销售规模。 其中，新城算是个意外，今年一季度新城在杭州通过摇号拍得了一幅地块，后经过项目公司的股权转让，地块落到了招商蛇口手中，所以新城也算作0拿地。 不拿地、保销售、放弃规模成为民企的主流。这直接反映在靠发布榜单来盈利的机构上，一家主流的榜单机构的内部人士对《凤凰WEEKLY地产》透露：“我们今年的收入应该会对半砍。” “我们早就不拿地了。去年运气好，广州有项目和国企合作，顺利转给国企了。今年深圳会开一个豪宅盘，卖一套可能就能养活我们几个月。”一家已出险的深圳房企的员工说，“榜单当然也不买了，老板不看排行。” 大部分民企缩表的同时，极少数地方性民企异军突起。 在今年第一季度的拿地榜单中，我们可以看见几个陌生的民企身影。首先就是滨江，克而瑞统计的新增土地货值TOP10里，杭州的滨江集团以173.4亿位列第三，第一是绿城，第二是福建国企建发。 滨江几乎是升级版的河南建业，前者依托杭州及整个浙江，后者依托河南。两家地方房企均在2019年跨越了千亿门槛，河南建业倒在2022年，滨江成为今年一季度拿地的最强民企。外界多把两家差距的原因，归结于建业下沉至河南三四线，而滨江深耕杭州及强二线。但这就好比，我们问建业：“你为什么不读北大，是因为不喜欢吗？” “滨江代表浙江商人的实力。如果滨江没有背景，只靠着好产品和口碑可以冲到前十，那建业和永威现在应该活得也不错。深层次的原因是河南和浙江的产业架构差异，浙江产业类别更丰富，民间资本更雄厚。”一名上海房企的中层对《凤凰WEEKLY地产》分析。 还有一家陌生的民企也来自浙江——新增货值的第十名“伟星房产”。伟星集团创立于1976年，总部在浙江台州，卖纽扣起家，旗下拥有两家上市公司伟星股份和伟星新材，目前主营业务还是服饰辅料和塑料管道。 伟星是服装供应链界的隐形冠军，众多全球服装一线品牌，比如耐克、优衣库、阿迪达斯、ZARA等用的都是伟星的纽扣。 相比之下，伟星集团旗下的伟星房产，前些年除了在杭州有一栋写字楼“伟星大厦”以外，在房地产行业没有存在感。这两年，伟星房产突然活跃在杭州、南京、武汉、合肥等热点城市，它是去年合肥拿地金额最大的房企。今年3月，伟星房产在南京以31亿元拿下当地史上第二贵的地块。 除了滨江，伟星房产是一季度拿地力度第二大的民营房企。2021年，伟星房产的销售金额是304亿，2022年拿地金额150亿，拿地销售比大概是50%。这个比例远高于同行，万科过去多年坚持的比例是1/3。中指研究院统计，今年一季度，50家代表企业的拿地销售比均值是12%。 “纽扣大王”逆势豪赌房地产能否成功，充满悬念。国企鏖战一、二线 中指研究院统计，今年一季度，央国企销售增速较高。如中海、华润置地、招商蛇口等企业一季度销售额增速均超过50%，保利发展、绿城中国等企业销售额增速也实现正增长，华发、保利置业、中国中铁等企业增速甚至超过100%。 低调多年的央国企在今年集体高调了起来。 从披露的销售目标来看，保利发展力争第一，华润置地要稳住前五，招商蛇口要冲进前五，中海今年要达到20%的销售增长，广州越秀的销售目标相比2022年销售额虽只有6%的增长，但董事长林昭远在业绩会上直言，“我个人希望销售目标的增长更高”。 今年一季度的销售额排行中，碧桂园掉至第三，被第一名的保利甩开了200多亿。保利发展今年已连续三个月居房企销售榜首，今年力压万科和碧桂园夺冠已是大概率事件。除了争第一，其董事长刘平在近日的投资者会上还公布了市占率目标：“我们的愿景是力争每年市占率保持不低于当年GDP的增速。” 保利去年的市占率是3.4%，今年我国GDP预期目标是5%左右，如果按照万科郁亮所说的今年有12万规模保底，保利的市占率要达到5%，至少得6000亿销售额。去年保利的全口径销售额是4573亿元，今年的目标增速就是31.2%。 碧桂园在最巅峰时期2021年的销售额是5706.6亿元。保利的目标不仅是争第一那么简单，保利要超越的是过去房地产的最高峰。 行业的下滑看似给央国企带来了机会，但房地产并不是一个此消彼长的行业。民企的撤退，给国企带来的并不是更大的市场，而是更“卷”的市场，国企的阵地事实上是在收缩的，他们在一、二线城市的竞争逐渐白热化。 从多数央国企的口径就可以看出，今年他们的拿地方向几乎全部都是“高能级”城市。“高能级”城市比传统的一、二线的范围更窄，它是一、二线的核心区位。 以华润置地为例，截至2019年底的时候，华润置地的拿地范围还是一、二线以及有产业规划支撑的三线城市，布局的城市境内外有80个之多。 到2022年，华润置地全年新获取项目71个，一、二线城市投资占比已经高达92%。华润置地董事会主席李欣在近日的2022年度业绩发布会上称：“我们已经重点布局了28个城市，今年会战略性投资其中12个城市，剩下16个城市将作为机会型项目择机考量。” 招商蛇口在过去一年采取了换仓策略，表现为换仓至高能级城市，2022年其在上海、合肥、苏州的市场占有率超10%。 房企一拥而上争抢高能级城市，直接造成了少数城市土拍的热度上升，一季度长三角区域的土拍明显复苏。 “虽然如今一线高能级城市竞争激烈，但公司资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。”保利发展的总经理周东利在近期的业绩会上表示。 保高能级城市的销售，一定程度上就是保整体销售。今年3月深圳的项目推盘速度明显加快，单月新增的新房供应面积环比上涨200%。第一太平戴维斯认为，深圳众开发商仍面临较大库存压力，多数项目仍将继续加大促销活动及优惠力度。 “深圳公司现在的首要目标就是保交付，减少维权。”一家央企开发商的深圳公司员工说，“所以我们深圳的项目在户型上很少做创新了，能做普通窗户的就不做落地窗，少点创新就少出错。” 稀有的入场券 加剧的分化中，少数群体的走势代表着变数。 万科和龙湖，是今年一季度销售排行中唯一上升的两家非国资房企。不过，在拿地扩张的意愿上，龙湖明显强于万科。今年一季度万科的销售额排行第二，拿地货值已经降至第11名，龙湖销售第七，拿地第六。 万科的董事长郁亮在近日举行的2022年度业绩会中，明确表示万科的经营服务类业务将开始贡献正增长。据万科2022年度报告，其全口径经营服务类收入，第一次超过500亿元。 万科是最早进行多元化业务探索的房企之一，此前长租公寓栽过很大的跟头，长租公寓周期长、利润薄，郁亮曾多次在公开场合呼吁长租公寓需要独立的政策制度，比如地价不能太贵、税费利息不能太高。但万科泊寓一直没能等到突破性的政策出台，只好被迫暂停扩张。 万科的好运气在2022年来了，过去一年里，万科同时等来了长租公寓、商业的Reits破冰，其首席运营官刘肖还透露今年将争取推进REITs的发行。 靠着多元化，万科拿到了新周期的入场券。 龙湖的底气则至少有两个，一个是低融资成本，一个是抗跌性更强的商业地产。 如今，谁拥有便宜的资本，谁就能独领风骚一时。从第一版的优质民企名单，到中债增担保，再到“内保外贷”，去年的扶持房企的所有的“箭”，龙湖都没落下。截至2022年末，龙湖的平均借贷成本为4.10%，平均贷款年限为6.67年。4.1%的低位是许多中小型国企都望尘莫及的。 2022年龙湖的运营及服务收入为235.5亿元，较2021年同比增长25%，服务业务及其他毛利率为28.9%，较上年增长9.7%。和它一样通过商业抗跌的，还有万达、龙湖、美的、新城。 龙湖今年将在高能级城市和一众央企正面“厮杀”，其宣布今年拿地范围是20个主力城市和14个机会城市。 近日，龙湖在深圳和广州的土拍市场活跃了起来。3月的最后一天，深圳开启今年首轮土拍，龙湖一口气拿下两幅地块，其中一块溢价率达15%。 龙湖拿地或许还有报表上的考虑。在同行普遍业绩预亏与计提减值下，龙湖去年没有做任何财务上的减值处理，其首席财务官赵轶称，原因是“过去形成的土地成本相对可控”。 但，还有一种可能。“龙湖这样的标杆不计提，有点钱的话还是要拿地，拿利润好的地来平存货的账面。”上述上海房企的中层分析。今年房企的优胜劣汰，或许会比去年更为惨烈，更多的房企将淹入历史尘埃。 市场起底反弹的预期仍在，“春天”还没真正地来临，关于未来，人们期待变数。
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