地产行业“卸妆”，什么样的房企更具安全性和长期价值？
恒大2.4万亿元的天量债务爆出，让地产行业再次站上舆论风口，资本也被惊出冷汗，房企股价一度遭遇集体下挫，业内公认的万科、龙湖、保利、中海等“优等生”也被波及。事实上，恒大债务危机早在2021年就已经满城风雨，2.4万亿元债务不是秘密。地产行业的淘汰赛也并非一朝一夕，房企优胜劣汰，反而是资本“掘金”的好机会。沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。市场非常关心，恒大债务问题摆上台面的背景下，地产行业究竟还有哪些公司是可以信任的。这种信任要求的是房企安全且具有长期价值。资本市场有个不成文的观点，那就是券商研报集体看多的公司，一般都意味着安全性和长期价值更高，顶级券商的观点更具有参考价值，而如果一家公司很久没有研报，则意味着其被市场看淡。近期，国内券商龙头中金公司发布研报称，6-12个月维度，随着新房市场景气恢复程度的继续累积，建议关注万科、金地、龙湖、绿城等行业头部的优质公司。中金公司还称，龙湖集团股价超跌，已具备配置价值。日本最大券商野村证券在研报中直言，“龙湖是行业内最优秀的开发商之一，如果7-8月房地产政策出现重大放松，龙湖将成为主要的Beta（低风险）投资标的”。根据券商研报观点，房企“优等生”们，将在楼市回暖和政策优化中，具备配置价值而投资风险较低。那么，“优等生”们是如何脱颖而出的？龙湖集团是很好的研究样本。通过解读龙湖集团这类“优等生”的经营策略，也可以窥见地产行业高质量发展的路径。地产行业“卸妆”，房企“优等生”如何过关？经历近几年的变革，地产行业进入下半场，也可以说是进入“卸妆”阶段。这一阶段，房企们的竞争环境和胜出策略是无遮掩、无秘密的，有的房企一蹶不振，也有房企凭借对“长期主义”的理解和践行，穿越周期，成为行业“优等生”。当下的市场，以龙湖集团为代表的“优等生”至少要经得起三个考验，一是销售是否增长，二是是否还在持续拿地，三是财务是否安全。销售增长，现金流稳定安全，这是企业长远发展、具备长期价值的基础。克而瑞公布的数据显示，龙湖集团2023年上半年销售985.2亿元，同比增长14.8%，继续保持稳定增长。克而瑞的数据还显示，房地产企业销售TOP100榜单上，TOP20房企中只有11家上半年销售额实现同比增长，平均涨幅为13.1%。龙湖集团凭借超同行的增速，全口径销售排名提升至行业第七。此外，上半年，龙湖集团经营性收入达到127.7亿元（含税），创历史新高，其中运营收入约为67.8亿元（含税）、服务收入约为61.9亿元（含税），为公司提供了稳定安全的现金流。龙湖集团管理层表示，“公司会保持战略坚定，坚持长期主义，围绕开发+运营+服务三大板块业务增收增利。”持续拿地，扩充粮草，这是企业内生增长的保障。在同行疲于保交付的情况下，还可以拿出钱来拿地扩张，说明企业家底是真的厚实。据龙湖集团披露，今年1-6月，龙湖集团共拿地20块，总建筑面积213万平方米，权益建筑面积150万平方米，权益地价171亿。据第三方平台统计，龙湖集团上半年拿地金额在百强房企中排名第十位。在拿地策略上，龙湖集团聚焦于人口和经济基本面持续向好的一二线超高和高能级城市。截至2022年底，龙湖集团总土储合计5795万平方米，权益面积3975万平方米，约88%的销售货值集中在高能级城市。不断扩充的优质土地储备，将为龙湖保持合理利润率提供基础，也为公司高质量发展增添动能。持续拿地需要掌控投资节奏，更需要高度财务自律，守住财务安全底线。龙湖集团连续多年保持“三道红线”绿档，公司管理层透露，公司2023年内到期债务规模可控，在手现金充裕，现金短债比处在行业高位，今年已无到期海外债务。有机构统计，龙湖集团的在岸银行贷款余额在2022年增加了220亿元，达到1120亿元。此外，龙湖集团未抵押投资性物业资产价值超千亿元，令集团有更大的融资空间。三大国际评级机构的信用评级是房企海外融资的重要信用背书，惠誉、标普、穆迪均给予龙湖集团投资级评级。龙湖集团还是少数保持境内外“全投资级”评级的企业，可见财务安全垫相当厚实。风起于青萍之末，浪成于微澜之间。龙湖集团穿越周期，稳健发展，背后是龙湖集团长期主义的战略和高标准的“产品力”。城市、房企分化加剧，龙湖死磕“产品力”和“造血能力”长期主义者的字典里，敬畏市场、未雨绸缪是关键词。以龙湖集团为例，在行业热火朝天的2021年7、8月，作为龙湖集团CEO陈序平，同时也兼任龙湖地产航道总经理，他就主动进行战略聚焦，一个是城市聚焦，另一个是航道聚焦。2021年9月之后，龙湖集团着重在高能级城市进行投资拿地，并注重每个航道业务的自身“造血”能力。不仅如此，龙湖集团始终严守财务纪律，坚决控制短债比例及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。果不其然，行业变革之下，城市销售分化显著，一二线高能级城市和区域新房销售的韧性更强，其中高端项目销售逆势上涨。房企也在分化，暴雷房企加速出清，市场份额向房企“优等生”集中。前瞻性的判断最终体现在经营数据上，上半年，龙湖集团摘得泉州、咸阳两城市住宅销售金额榜桂冠，在重庆、成都、西安等6个城市进入TOP3，在长沙、天津、沈阳等5个城市位居前5，共计在24个城市进入市场前十。龙湖集团在销售端的超能表现，除了战略前瞻，还与其突出的“产品力”有关。据龙湖集团介绍，为保证高品质交付，其构建了一套三个维度的品控体系：一是在工程建造时，“集团—地区—项目”三级品控体系，对项目从开工到交付的360°全方位全流程建造监管。二是在交房的前三个月，龙湖集团内部汇集了各个专业条线，从入户到天花板、墙壁、地板，甚至五金用件等，以业主的视角对每一套房子进行严苛勘验。三是在交付前对业主开放工地。在工地开放日，通过专业工程师的细致讲解，业主们可以直观看见新家的建筑与细节，同时，龙湖可以及时聆听业主的反馈并结合他们的需求进行整改。龙湖集团不与业主玩“猫鼠游戏”，而是主动打破“藩篱”，收集客户的意见与建议，不仅100%如期交付，还坚持高品质交付，并且不断升级交付标准，给业主们一个“满意+惊喜”的家。比如北京熙悦宸著，在集中交付期间，业主请来的验房师给出了北京熙悦宸著是“近期交付项目中品质最好”的评价。克而瑞发布的2022年“中国房企产品力TOP100”榜单，龙湖集团上榜TOP10。除了开发业务，龙湖集团运营及服务两大业务板块表现不俗。2022年，龙湖集团运营业务及服务业务收入双双过百亿，其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成；服务业务由物业管理、智慧营造等业务组成。随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营性不动产创造稳定现金流的优势开始显现，对投资者的吸引力在变强。而REITs和不动产私募投资基金等工具的逐步实施，也将使龙湖集团长期价值更为突出。中金公司认为，消费类基础设施REITs产品的发行落地预计将为持有优质商业不动产的上市企业带来价值重估机遇，建议关注华润、龙湖、万科、中海、金融街等。在政策不断优化和楼市回暖的大背景下，龙湖集团等业务更具增长空间、抗风险能力更出色的房企展现出长期价值。它们在有望迎来估值重估的同时，也在提振市场对地产行业的信心。
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