政府工作报告解读：2024年房地产四大重点丨聚焦两会
3月5日上午9时，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强向大会作政府工作报告（以下简称“报告”）。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心梳理了报告中有关房地产的相关部署，从住房供给、住房需求、风险化解、城市更新四个方面带来独家解读。住房供给：构建房地产发展新模式 保障房与商品房齐发力报告原文适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。中心解读从住房供给角度，本次报告强调一个“新”字。自2021年中央经济工作会议首次提出“新模式”问题，在新型城镇化及房地产供求关系变化的带动下，中心认为房地产发展新模式将逐渐在制度新模式、企业新模式、房地产金融发展新模式三个方面发力。（1）制度新模式，重点围绕住房及相关制度形成有机循环的健康系统。关于住房制度，要处理好保障、支持与市场的关系。应充分结合市场真实需求，加大保障性住房（含配租和配售）的供应，完善市场化商品住房的基础性制度，厘清保障房与商品房的边界及职能。关于相关制度，要逐步完善土地供应、金融财税、行业规制等各项制度。（2）企业新模式，助力企业由粗放的重开发模式转型为精细化的重运营服务模式，对接居民“多样化改善性住房需求”。值得关注的是，本次报告首次在“改善性住房需求”前增加“多样化”的表述。居民需求的“多样化”要求企业融通纵横一体化的专业服务，重视空间+服务、绿色+低碳、智慧+适老等居住服务业态打造，发展数字化、智慧化的地产科技，注重ESG驱动，打造多样化、个性化、多层次的住房产品。（3）房地产金融发展新模式，助力产业发展形成“投融建管退”闭环。例如保租房及公租房作为底层资产，可探索不动产私募投资基金、ABS、私募REITs、公募REITs的多层次、全链条投资模式，解决保障房建设运营中普遍面临的资金问题。建议对不同类型住房，有针对性的设计合理融资方式，引导市场多元主体参与，加大对民营企业参与的扶持力度，增强市场化水平，提升产品流动性。住房需求：以需求定供给 完善“人地钱”挂钩政策报告原文积极推进新型城镇化。我国城镇化还有很大发展提升空间。要深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善‘人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。培育发展县域经济，补齐基础设施和公共服务短板，使县城成为新型城镇化的重要载体。注重以城市群、都市圈为依托，促进大中小城市协调发展。推动成渝地区双城经济圈建设。中心解读从住房需求角度，本次报告从推进新型城镇化和完善“人地钱”挂钩政策两方面给出住房需求端的2024年政府工作安排。（1）新型城镇化需从大、小两维度齐发力。目前中国城镇化率已经达到66%，需要进行更精细、更多层次的新型城镇化发展。一方面，从深化户籍制度改革和推动城镇基本公共服务均等化两方面，减少大城市流动人口的常驻困难，增加大城市的居住、消费需求。另一方面，从县城发展、城市群协调发展，加快中小城市、县城的发展速度，扩大非核心都市圈的居住、消费需求。（2）从需求定供给，引导市场更快实现供需平衡。“人地钱”挂钩政策的完善，关键是从人口结构和变化趋势，有预见性地把握住房需求总量和结构、平衡短期和中长期供需关系。有前瞻性地进行供给规划，引导土地资源、金融资源流向有需求的区域，是构建我国房地产发展新模式的关键环节。（3）房价预期是供需均衡中不可忽视的一环，虽然没有在本次报告提及，但是中心认为，预期是除了基本面外最能影响供需均衡的因素，除从人口定需求以外，应加强稳预期工作，才能更快实现市场供需平衡，防止风险进一步传导。风险化解：稳妥有序化解风险 促进行业良性循环报告原文2023年回顾：“因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作，制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。”2024年政府工作任务：“坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。”“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险。”中心解读从房地产化解风险角度，本次报告着力在“更好统筹发展和安全、有效防范化解重点领域风险”，说明2024年的房地产工作需同时重视安全问题和发展问题，在化解风险的同时注重市场的长期发展。（1）从安全角度，报告强调聚焦房地产企业、地方政府和中小金融机构三大主体进行风险防范，表明下一步的工作重点是防止房地产市场风险进一步传导到地方财政风险、金融系统风险，甚至居民资产负债表风险。中心认为在当前市场环境下，政策从速度和力度上都有加强的空间，应当把握救市的关键时点，可以从维护经济金融大局稳定角度，由中央牵头进行行业风险防范，防止局部风险传导演化为系统性风险。（2）从发展角度，再一次强调了“一视同仁”给予融资支持，意味着进一步实现市场平稳发展需保证多元所有制企业的平衡发展。中心建议对于“一视同仁”方面的落实应当加强金融机构端尽职免责相关支持，只有解决了金融机构的后顾之忧，才能通过激励相容的方式鼓励金融机构支持不同所有制企业，促进市场平稳健康发展。城市更新：稳步实施城市更新行动 推进“平急两用”建设和城中村改造报告原文稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。新型城镇化要处处体现以人为本，提高精细化管理和服务水平，让人民群众享有更高品质的生活。中心解读从城市更新角度，本次报告着重强调了推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，包括前文提到的保障性住房建设，“三大工程”均被再次提及，并且将城中村改造和“平急两用”建设列入城市更新行动。（1）城中村改造意义重大，是新型城镇化重要的一环。中心认为，城中村改造是精细化城镇化中最重要也是最困难的一环，目前多地城中村改造计划也已公布，预计未来随着政策支持力度加大，改造进程还将进一步加快。但在城中村改造过程中，仍需克服一些堵点问题，如拆迁安置问题，资金平衡问题以及土地、产证等历史遗留问题。（2）探索城中村改造中的金融新模式。中心认为应探索以REITs为核心的金融配套融资工具、推动城中村改造专项私募股权投资基金发展、优化政企合作模式等方式，解决城中村改造过程中资金平衡问题，亦应围绕城中村广泛存在的问题，探索政策优化建议的方向与措施。文章来源丨道口不动产观察编辑丨兰银帆责编丨王晗初审丨徐兰英终审丨张伟Review of Past Articles -0102
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