如果连万科都不能“活下去”……
近日，万科陷债务展期风波，如果连“行业标杆”万科也发生风险事件，行业艰难程度难以想象。01展期风波3月3日，新华资产管理股份有限公司（以下简称“新华资产”）发布公开声明，对近期市场有关万科的传言作出回应。声明称，新华资产关注到与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，新华资产对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。此前有报道称，万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，新华资产为主要的险资借款对象之一。据公开资料，新华资产于2006年5月经原中国保险监督管理委员会批准设立，注册资本5亿元，是国内首批专业保险资产管理机构，其前身为新华保险投资管理中心，控股股东为新华保险。根据2023年上半年财报信息，新华保险参与万科债权计划共三期，金额共计52.02亿元。此外，新华保险还是万科的前十大股东，截至2023年9月末，新华保险通过分红险账户持有万科A股1.2亿股股份，占其总股本的1.01%，是万科第十大股东。或受此消息影响，3月4日万科A跌超4%，在房地产板块跌幅居前，同时万科多只境内债券也走低，“22万科06”跌近20%，“20万科08”跌超35%，“21万科02”跌近3%。不久前，2023年2月万科刚刚卖掉了其最赚钱的商业项目--上海七宝万科广场，公司资金压力可见一斑。2023年下半年以来，万科遭遇资本市场“狙击”，股债出现剧烈波动，不少人担心万科会出现债务危机。为此，万科管理层还请出了大股东深铁集团为其站台，向外界澄清公司经营正常。2023年11月，穆迪将万科发行人评级由“Baa1”下调至“Baa3”；并将其全资子公司万科香港中票计划的有支持高级无抵押评级由“(P)Baa2”下调至“(P)Ba1”；将万科香港发行债券的有支持高级无抵押评级由“Baa2”下调至“Ba1”；评级展望为负面。穆迪认为，万科的合同销售表现不佳，其2023年前十个月的表现逊于大盘，预计公司信用指标和流动性缓冲将在未来12-18个月减弱。《小债看市》统计，目前万科存续美元债7只，存续规模32.24亿美元，其中一年内有三只美元债将到期，到期规模26.75亿美元，公司面临较大集中兑付压力。未来偿债现金流在境内债方面，目前万科存续债券32只，存续规模546.09亿元，其中一年内到期规模有120亿元，主要兑付期集中在1-3年内。据最新评级报告，万科主体及相关债项信用等级为AAA，评级展望稳定。万科集团官网万科前十大股东明细经营性现金流筹资性现金流02财务情况据官网介绍，万科成立于1984年，经过近四十年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。1991年，万科A在深交所上市，2014年B股以介绍方式转换上市地H股上市。从股权结构上来看，2017年著名的“宝万之争”后，深圳国资委所属全资子公司深圳地铁集团成为万科第一大股东，持股比例为27.18%，公司无控股股东及实际控制人，股权较为分散。2018年秋季例会，万科高喊“活下去”震惊业界。2021年下半年以来，房地产市场大幅降温，万科开发业务销售规模同步下降；2022年公司签约销售金额同比下降33.6%，下降幅度较大。2023年，万科实现合同销售额3761.2亿元，同比减少9.8%；2024年1月销售额194.5亿元，同比减少约32%。穆迪预测，近几年万科的合同销售额将以每年约10%的速度下滑。土储方面，2023年前三季度万科新增土储529万平方米，全部位于一二线城市，权益占比58%，与2022年度持平。截至2023Q3末，万科总土储建面仍有超1亿平方米，可保障未来两三年的发展需要。从业绩看，2023年前三季度万科实现营业收入2903.1亿元，同比下降14%；实现归属上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。归母净利润2023年前三季度，万科经营性现金流虽然保持为正，并且连续14年为正，但2021年以来其净流入规模同比显著下降。盈利能力方面，万科整体毛利率为17.6%，较2022全年下降2个百分点；税后毛利率为14.3%。截至2023年三季末，万科总资产为16467.02亿元，总负债12395.74亿元，净资产4071.27亿元，资产负债率75.28%。《小债看市》分析债务结构发现，万科以流动负债为主，占总负债比为76%，流动负债占比偏高，债务结构待优化。截至相同报告期，万科流动负债有9404.7亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务合计有511.37亿元。相较于短期债务，万科的资金流动性还不错，其账上货币资金有1036.8亿元，虽较2022年末有所下降，但对短期债务的覆盖性较好，现金短债比为2.03。在财务弹性方面，万科的备用资金也较为充裕，截至2022年末其授信总额为5095.56亿元，未使用银行授信有2033.41亿元。银行授信情况在负债方面，万科还有非流动负债2991.04亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有2962.83亿元。整体来看，万科有息负债总规模有3474.2亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为28%。2023年前三季度，万科境内新增融资的综合成本为3.64%。在融资渠道方面，万科较依赖于长期借款，除了借款和债券融资，其还通过应收账款融资，定增，股权质押以及信托等方式融资。值得注意的是，2019年以来万科的筹资性现金流净额持续净流出，其中仅2022年为正，2023年前三季度该指标为-313.34亿元，表明其外部融资环境持续恶化。总得来看，在行业下行环境下，万科销售和业绩下滑，但好于行业平均水平；公司融资成本低廉，自有资金充沛，但其融资环境欠佳，面临一定再融资压力。03“活下去”万科前身为1984年5月成立的“现代科教仪器展销中心”。1988年11月，经深圳市人民政府“深府办〔1988〕1509号文”批准， 深圳现代企业有限公司实施股份制改革，并更名为“深圳万科企业股份有限公司”。万科是国内最早从事房地产开发的企业之一，1993年房地产时代来临，万科果断聚焦住宅开发并深耕城市圈，销售业绩大幅攀升稳居行业“一哥”地位。其后十年，房地产行业面临政策调控，万科在运营模式上提出高周转、小股操盘。万科的灵魂人物王石，曾经不止一次向外界表明过底线：万科永远只做住宅。万科创始人王石甚至在2016年进入“世界500强”时，万科也没有任何其他副业，是中国唯一一个只做房地产住宅开发的房地产商。然而，王石的理想终究熬不过市场的变化。2017年，在王石宣布退休前，万科已在多元化战略上提速；2018年万科将集团的战略直接升级为“城乡建设与生活服务商”。2021年下半年以来，房地产市场大幅降温，2021和2022年万科的净利润腰斩，销售毛利率持续下滑，但整体情况仍好于同行。五年前，万科最早预警的“活下去”，已成为所有同行者用生命换来的体悟。近来万科股债的表现，是房地产市场复苏未达、信心缺失的极致反映。
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